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Crise du logement : et si on osait le marché ?

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Crise du logement: et si on osait le marché ?

Construire plus de logement social ? Il y a plus d’1,3 millions de demandes en souffrance. Quand bien même le gouvernement tiendrait, par une sorte de miracle financier (ses caisses sont vides), son objectif de construire 100 000 logements sociaux par an, la pénurie d’offre de logement à prix abordable ne serait pas résorbée avant longtemps ; à supposer qu’elle puisse l’être. En effet, le prix du marché privé résulte de la confrontation entre l’offre et la demande à un moment donné. Créer artificiellement un secteur social deux fois moins cher ne peut qu’entraîner un surcroît de demande, prix bas oblige, et une insuffisance de l’offre, faute de marges pour financer les investissements nécessaires.

Quant au marché privé du logement, il ne peut fonctionner correctement, là encore par la faute des contraintes que l’État fait peser sur les propriétaires : Fiscalité élevée, loyers encadrés (loi de 1989) obérant la rentabilité à long terme de l’investissement, et clauses de protection du locataire qui laissent craindre au bailleur de graves complications en cas de loyers impayés. Le résultat est que le locatif privé n’est viable que par l’octroi de carottes fiscales (Robien, Borloo...) budgétairement dispendieuses et qui n’orientent pas toujours l’investissement là où sont les réels besoins des familles, comme en témoigne l’abondance de logements « Robien » vides dans certaines villes moyennes, alors que la pénurie demeure dans les grandes agglomérations... Le gouvernement entend réformer ces dispositifs mais pas les supprimer…
Taxation, sur-réglementation, subvention : le sempiternel triptyque interventionniste de notre État a totalement déréglé le marché, l’empêchant de permettre à des offres diversifiées de satisfaire un large éventail de demandes.

Que faudrait-il faire ?

Subventionner le crédit pour financer l’accès à un logement cher ne saurait constituer une solution viable, comme la crise financière vient de nous le démonter douloureusement. Afin de contourner l’obstacle du logement cher, le gouvernement américain a cru bon de forcer les deux géants du refinancement bancaire Fannie Mae et Freddie Mac, sous sa tutelle, à proposer aux banques des moyens permettant de prêter à des clientèles considérées comme insolvables par des moyens de crédit classique. L’essor incroyable d’outils tels que la titrisation de créances douteuses qui en a résulté a engendré non seulement une bulle immobilière, mais aussi une bulle de crédits insolvables qui ont plongé le système financier mondial dans la crise la plus grave qu’il ait connue depuis 80 ans.

En relevant considérablement les seuils de revenus pour lesquels l’état apposera sa garantie par le biais des prêts pour l’accession sociale (60% de familles éligibles désormais), tout en permettant la déduction fiscale d’une partie des intérêts pendant 5 ans (une mesure du « paquet fiscal » de 2007), notre gouvernement prend le risque à la fois d’inciter des familles à se surexposer au risque de crédit, tout en incitant les banques à ne pas être trop regardantes sur la solvabilité des familles emprunteuses, garantie publique oblige. Le gouvernement importe ainsi en France les mécanismes qui ont favorisé l’essor de la crise des subprimes outre-Atlantique.

Pour en finir avec l’explosion du mal-logement, il faut en traiter les causes. De nombreuses recherches académiques, popularisées notamment par le récent prix Nobel d’économie Paul Krugman, montrent de façon indiscutable que le principal facteur de formation de bulles immobilières si préjudiciables aux bas revenus, en France comme en Grande Bretagne ou dans une dizaine d’états américains (entre autres), se trouve dans l’existence de lois restreignant abusivement la constructibilité légale du foncier. Au motif de prévenir des dommages environnementaux hypothétiques et à long terme, la puissance publique a promulgué des lois qui plongent, dans l’immédiat, des milliers de familles pauvres dans la plus grande des détresses. On ne résoudra pas la crise du logement sans faire cesser l’étranglement qui existe sur le foncier constructible.

Cela est possible sans dommage environnemental : les quelques grandes cités nord-américaines, comme Houston, Atlanta ou Dallas, peu médiatisées, où des lois foncières souples ont permis d’éviter en grande partie la bulle immobilière récente malgré un accroissement démographique fort, en sont la preuve. Le faible prix des terrains y rend facile l’usage de grandes surfaces pour des espaces verts, ou des équipements publics à valeur ajoutée. Nous devons changer notre philosophie du droit des sols pour garantir aux développeurs de logement un large excès de foncier constructible. Les prix du logement du secteur privé chuteraient d’un bon tiers en quelques mois, et le marché ainsi assaini deviendrait impropre à la formation de bulles spéculatives.

D’autres mesures, une fois cette libération foncière mise en place, deviendraient poltiiquement acceptables et contribueraient grandement à améliorer l’offre locative. Libérer les loyers et permettre aux propriétaires de récupérer facilement leur logement en cas d’impayés est le seul moyen d’attirer à nouveau, sans aide publique, une masse de nouveaux investisseurs sur le marché. Dans des villes comme Montréal, où l’on expulse les rares mauvais payeurs même en hiver, le mal-logement est rare malgré une demande forte, car l’offre reste abondante : dans ces conditions, les bailleurs sont en confiance et investissent le marché, les loyers ne montent guère et restent abordables pour la quasi-totalité des foyers.

Enfin, pour aider aux mieux les familles les plus défavorisées, il convient de briser un tabou et de reconnaître l’inefficience du logement social et des aides à la pierre, qui financent des rentes de situation servies à de nombreuses familles aisées. Aux plus de 50 dispositifs actuels d’aide au logement, l’État aurait tout intérêt à substituer un unique chèque logement dégressif calculé automatiquement en fonction des revenus, qui coûterait moins cher et serait bien plus efficace pour permettre aux familles qui en ont réellement besoin de trouver à se loger, dans un marché privé redevenu raisonnable grâce à la libéralisation du foncier et des contrats locatifs.

Pour résoudre durablement la crise du logement, il faut enfin oser le marché !

Vincent Bénard est président de l’Institut Hayek (www.fahayek.org). Il est l’auteur de « Le logement : crise publique, remèdes privés », aux éditions Romillat.

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Publié par Benoit C

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